Anwalt Tegernsee, Rechtsanwalt Tegernsee-München, Fachanwalt Mietrecht, Mediator- Christine Poeschel.

Die rechtliche Übertragung des Grundstückseigentums setzt zweierlei voraus: Zum einen den rechtsgeschäftlichen Akt und zum anderen den tatsächlichen Vorgang. Zur Übertragung eines Eigentums an einem Grundstück ebenso wie zur Belastung, ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils sowie die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung bezeichnet man als Auflassung. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (gemeint ist hier jeder Notar) entgegengenommen werden. Ausnahmsweise könnte so was auch durch eine gerichtliche Protokollierung ersetzt werden. Eine Form ist damit nicht vorgeschrieben. Wegen der formellen Voraussetzung des Grundbuchverfahrens jedoch wird die Auflassung in der Praxis regelmäßig notariell beurkundet. Sie kann, im Gegensatz zur Einigung bei der Veräußerung bzw. beim Kauf beweglicher Sache, nicht unter einer Bedingung oder Befristung erklärt werden. Der Erwerber wird Eigentümer, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist. Da zwischen dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages und der letztendlichen Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer oft eine lange Zeitspanne liegt, kann hier zur Sicherung des Eigentümers eine Eigentumsverschaffungsvermerkung eingetragen werden.

Achtung! Die Eintragung einer Vormerkung führt nicht zu einer „Grundbuchsperre“. Der Eigentümer kann weiterhin über das Grundstück verfügen.

Ist nichts im Grundbuch eingetragen, so besteht jedoch die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs. Bevor Sie sich zum Grundstückskaufvertrag entschließen, sollten Sie vorher unbedingt den Rat eines Fachmannes aufsuchen, um mögliche Rechte anderer nicht zu verletzen.

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Was ist zu tun, wenn im Grundbuch etwas Falsches eingetragen ist?

Da nach § 892 BGB der Inhalt des Grundbuches als richtig gilt zu Gunsten desjenigen, der ein Recht an einem Grundstück oder ein Grundstücksrecht erwirbt, kann an Grundstücken gutgläubiger Erwerb erfolgen, wenn hier bspw. Eintragungen fehlen oder fehlerhaft sind.

In diesen Fällen wäre bspw. ein Widerspruch einzutragen oder möglicherweise eine Grundbuchberichtigung zu beantragen. Genaueres kann nur im Einzelfall entschieden werden.

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II.

Wohneigentum

Wann muss ein Beschluss der Eigentümer einstimmig sein?

Einfache Mehrheit:

Mehr als die Hälfte der anwesenden stimmberechtigten Eigentümer.

Erforderlich z. B. für:

Ordnungsgemäße Verwaltung, wie die Aufstellung einer Hausorderung, Bestellung und Abberufung des Verwalters, Aufstellung eines Wirtschaftsplanes, Jahresabrechnung

Qualifizierte Mehrheit:

2/3 oder auch ¾ der in der Versammlung anwesenden Eigentümer

Erforderlich z. B. für:

Je nach Regelung in Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung

Doppelt qualifizierte Mehrheit:

¾ aller in der Versammlung anwesenden stimmberechtigten Eigentümer, die mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.

Erforderlich z. B. für:

Modernisierungsmaßnahmen, Maßnahmen der Gebrauchswerterhöhung, Maßnahmen der Einsparung von Energie und Wasser, Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik, Änderung der Kostenverteilung

Einstimmigkeit:

Alle in der Versammlung anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer!

Erforderlich z. B. für:

Sofern Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dies vorsehen.

Allstimmigkeit:

Alle ins Grundbuch eingetragenen Eigentümer

Erforderlich z.B. für:

Bauliche Veränderungen, Beschlussthema ist in der Gemeinschaftsordnung bereits geregelt, Neugestaltung von Kernbereichen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, Beschluss erfolgt im schriftlichen Verfahren

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Wie läuft eine Eigentümerversammlung ab?

Die Wohnungseigentümerversammlung ist ein formalisiertes Verfahren, dessen Ablauf im Wohnungseigentumsgesetz geregelt ist. Den Ablauf kann aber auch eine Geschäftsordnung festlegen, die der Vorsitzende bestimmt und über die die Versammlung beschlossen hat.

1. Vor der Versammlung hat der Verwalter die Eigentümer unter Nennung der Tagesordnungspunkte mindestens eine Woche vorher zu laden. Er Verwalter eröffnet die Versammlung und begrüßt die Anwesenden.

2. Der Verwalter stellt die Beschlussfähigkeit fest.

3. Abarbeitung der Tagesordnungspunkte.

- Diskussion

- Aufnahme von Beschlussanträgen

!! Der Beschlussantrag muss sehr genau formuliert werden, sonst kann er zumindest anfechtbar sein !!

- Feststellung der Beschlussergebnisse

- Bekanntgabe des Beschlussergebnisses

4. Schließung der Versammlung.

5. Anfertigen eines Versammlungsprotokolls.

6. Aufnahme der gefassten Beschlüsse in die Beschlusssammlung.

! Feststellung und Verkündung des Beschlusses ist immer erforderlich! Ohne sie sind die Beschlüsse anfechtbar !

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I. Mietrecht

Wie kann man den Mietvertrag kündigen?

Eine Kündigung hat immer schriftlich zu erfolgen! Es gilt Schriftform, nicht Textform!

a) Vermieter

Wenn der Vermieter kündigen will, muss er einen Kündigungsgrund haben, z. B. Eigenbedarf, Pflichtverletzung oder Verwertungskündigung.

Außerdem muss er nach Wohndauer des Mieters zwischen drei und neun Monaten Kündigungsfrist einhalten. Bei älteren Mietverträgen unter Umständen sogar 12 Monate. Ob ein solcher Kündigungsgrund vorliegt, muss jedoch immer am Einzelfall geprüft werden.

b) Mieter

Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag immer ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Dies gilt auch dann, wenn in älteren Mietverträgen noch längere, jeweils von der Wohndauer abhängige Kündigungsfristen vorgegeben sind. Mieter und Vermieter können gegenseitig bis zu vier Jahre auf Ihr Kündigungsrecht verzichten. Hier kommt es zur Wirksamkeit jedoch genau auf die Formulierung an.

Ausnahme:

Vereinbaren Mieter und Vermieter aber einen Staffelmietvertrag, dann kann der Mieter wirksam auf sein Kündigungsrecht verzichten, höchstens für vier Jahre.

c) Gewerbe

Im Gewerberaummietrecht ist die Erstellung eines Mietvertrages durch einen Spezialisten unerlässlich. Im Gewerberaummietrecht können Kündigungsfristen grundsätzlich frei verhandelt und vereinbart werden. Selbstverständlich hat der Vermieter oft ein Interesse an Mietverträgen, die über mehrere Jahre gehen, insbesondere wenn er für den Mieter noch Ein- oder Umbauten vorgenommen hat. Hierbei ist besonderes das Schriftreformerfordernis zu beachten, bei dem die Rechtsprechung strenge Regeln aufgestellt hat. Wird es nicht eingehalten, so gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, in der Regel 3 Monate zum übernächsten Quartal.

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Was ist, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht stimmt?

Die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Wohnflächenabweichung hat Auswirkungen auf die Miete, Betriebskosten und auf Mieterhöhungen. Grundsätzlich gilt folgendes:

bis 10 % - keine Mietminderung

über 10 % gilt die tatsächliche Wohnfläche – Mietminderung möglich

Das OLG München behandelt diese Fälle jedoch nicht so streng. In Einzelfällen kann hier auch mal eine Flächenabweichung von weniger als 10 % ausreichend sein. Es gibt jedoch keine rechtliche Verpflichtung des Vermieters, bestehende Mietverträge auf die tatsächliche Miete umzustellen. Es empfiehlt sich daher immer eine Klausel in den Mietvertrag einzufügen, die sich auf die Räume bezieht und die Wohnfläche ausschließt.

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Was ändert sich beim neuen Mietrecht 2013?

Es soll Anreiz geschaffen werden für energetische Modernisierung durch den neu geschaffenen Tatbestand „energetische Modernisierung“ sowie Duldung/Ausschluss von Mietminderungen

Maßnahmen gegen Mietnomaden

- neue Sicherheitsanordnung

- gesetzliche Verankerung der Berliner Räumung

- schnellere, weiterer Räumungstitel im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahren gegen weitere unberechtigte Besitzer können erlangt werden oder bei Nichteinhaltung der Sicherheitsanordnung

- Vereinheitlichung der Kündigungsfristen

Contracting

Die Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung werden erweitert

Unterbindung des Münchner Modells

§ 577 a BGB, der Schutz vor Eigenbedarfskündigung bei Umwandlung in Wohneigentum bietet, gilt nun auch bei Erwerb durch Personengesellschaften, die mit dem Zweckerwerben ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnung zu ermöglichen und vor Umwandlung wegen Eigenbedarf kündigen.

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IV.

Allgemeines Vertragsrecht

Kann man in Verträgen vereinbaren was man will?

In Deutschland herrscht Vertragsautonomie, d. h. grundsätzlich kann in Verträgen alles vereinbart werden, was man möchte. Grenzen sind hier die Sittenwidrigkeit und unangemessene Benachteiligungen z. B. in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder, wenn die wirtschaftliche Unerfahrenheit ausgenutzt wird. Insbesondere in Mietverträgen, IT-Verträgen und anderen hoch spezialisierten Verträgen ist jedoch auch die Rechtsprechung zu beachten. Bei Wohnungsmietverträgen gibt es außerdem klare gesetzliche Vorgaben. Um hier ganz sicher zu gehen, sollte immer ein Fachmann aufgesucht werden.

Wie „komme ich aus meinem Vertrag wieder raus“?

Bei längerfristigen Verträgen gibt es oft gesetzlich vorgegebene Kündigungsfristen. Diese müssen jeweils am Einzelfall überprüft werden. Häufig hilft hier nur die Notbremse über eine Kündigung aus wichtigem Grund oder aber über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Damit die Möglichkeit der Vertragsauflösung auch in anderen Fällen gegeben ist, empfiehlt es sich eine diesbezügliche Vereinbarung im Vertrag zu treffen.

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Scheidung

Braucht man für eine Scheidung 2 Anwälte?

Grundsätzlich braucht man für eine Scheidung 2 Anwälte. Wenn man sich jedoch über alles einig ist, kann sich eine Partei vertreten lassen und den Scheidungsantrag stellen und die andere Partei bleibt im Scheidungsverfahren unvertreten. Die nicht vertretene Partei darf aber im Scheidungsverfahren keine Anträge stellen. Um hier keine bösen Überraschungen zu erleben, empfiehlt sich eine Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung. Wenn diese geschickt gemacht ist, bräuchte man sich im Prinzip überhaupt nicht scheiden lassen und spart so selbstverständlich Kosten.

Wie läuft eine Scheidung ab?

Nach einem Jahr Trennungszeit kann ein Scheidungsantrag gestellt werden. Dieser ist zwingend von einem Anwalt zu stellen. Wobei das Trennungsjahr am Tag der mündlichen Verhandlung vorbei sein muss. Möglich ist daher ihn auch schon etwas früher zu stellen, da das Gericht erst noch terminieren muss und die Rentenanwartschaften von der Rentenversicherung ausgerechnet werden müssen. Ist man sich einig, so bestimmt das Gericht alsbald einen Termin. In diesem Termin wird man befragt, ob man sich scheiden lassen will und wann der Trennungszeitpunkt war. Idealerweise legt man dann eine Scheidungsvereinbarung vor. Ist man sich nicht einig, so kann ein Scheidungsprozess viele Jahre dauern. So verschlingt er unendlich viele Kosten und ruiniert die Nerven der Beteiligten. Um das zu vermeiden, kann auch eine Mediation (Streitschlichtung) sinnvoll sein. Hier können kreative Lösungen für die Beteiligten gefunden werden, ohne dass Jahre ins Land gehen.

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VI.

Erbrecht

Welche Anforderung gibt es für die Erstellung eines Testaments?

Ein Testament muss grundsätzlich handgeschrieben sein. Es muss mit Unterschrift und sollte mit Datum versehen sein. Will man besondere Anordnungen treffen, müssen allerdings auch einige Regeln beachtet werden. So muss man sorgfältig zwischen Teilungsanordnung, Vermächtnis, Auflagen, Vor- und Nacherben, Ersatz- und Schlusserben unterscheiden. Dies ist für den juristischen Laien nicht ganz einfach. Außerdem sollte man sich genau überlegen, ob man sich als Ehegatte gegenseitig einsetzt. Dies hat weitrechende Konsequenzen. Unter Umständen kann aber auch ein Erbvertrag, in dem man eine Verpflichtung mit einer Person eingehen kann, die nicht Ehegatte ist, sinnvoll sein. Nachdem in vielen Testamenten nicht das geregelt ist, was eigentlich geregelt werden sollte, ist es ratsam hier einen Fachmann aufzusuchen.

Wer bekommt einen Pflichtteil?

Pflichtteilsberechtigt sind immer Abkömmlinge in gerader Linie. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils und ist ein Anspruch gegen die Erben „in Geld“. Es gibt zwar Möglichkeiten den Pflichtteil zu minieren, vom Pflichtteil ausgeschlossen werden kann jedoch nur, wenn man erbunwürdig ist, also z. B. dem Erben nach dem Leben getrachtet hat.

Rechtsanwältin Christine Poeschel

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